Cas pratique - Vices du consentement - Doit des obligations

« -​ Vente de l’appartement: 600.000 euros mais un confrère notaire lui confirme qu’il aurait pu vendre pour 850.000 euros. -​ En tant que tel, Paulo ne peut agir en nullité de la vente conclue sur son bien immobilier car en vertu de l’article 1136cc: “l’erreur sur la valeur par laquelle, sans se tromper sur les qualités essentielles de la prestation, un contractant fait seulement de celle-ci une appréciation économiques inexacte, n’est pas cause de nullité”. -​ Dès lors, Paulo a simplement fait une interprétation différente sur la valeur et ainsi le prix de vente de son bien de sorte qu’il ne puisse agir en nullité de la vente conclue. -​ Cf: Affaire Baldus (3 mai 2000) -​ Cf: Chambre commerciale 26 mars 1974 La partie n’est pas tenue d’informer l’autre sur la valeur. -​ Jurisprudence consacrée à l’article 1112-1 cc: on ne peut agir en nullité pour dissimulation sur la valeur -​ Cass 1ère Civ, 3 mai 2000, n°98-11.381 Baldus -​ -​ Les deux offres avaient été faites par des proches de son acquéreur final: -​ Ne sommes nous pas ici entrain de tomber précisément dans le dol (article 1137 code civil) -​ dol (1137 al 1): le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges”. -​ Or, ici, ce sont des tiers et non pas le contractant lui-même qui établit les offres. -​ Si c’est un tier au contrat qui a effectué des actions dolosives, la nullité n’est pas en cause car ce n’est pas un dol. -​ Or le dol d’un tiers dont le contractant est complice est assimilé au contrat => entraîne la nullité. -​ -​ Cf: arrêt du 7 avril 2015 “L’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable; elle est une cause nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat” (article 1139 cciv). -​ - le dol sur la valeur est une cause de nullité, mais l’erreur sur la valeur n’en est pas une. -​ Faut-il faire une partie sur la qualification de dol déterminant (principal)? -​ De plus, Paulo apprend que le cocontractant est agent immobilier (donc professionnel) alors qu’il s’était présenté comme “exerçant la profession de chef du rayon alimentaire au magasin” -​ On a ici un mensonge: -​ Le mensonge même sans acte extérieur constitue aussi une manœuvre dolosive.

$ En l’espèce, Paulo, souhaite changer radicalement de vie et décide de déménager sur la côte vendéenne.

Pour cela, il vend son appartement, achète un nouveau domicile et décroche une mission pour la rénovation de toutes les chambres d’un hôtel.

Or, Paulo rencontre plusieurs difficultés.

En effet, il se rend compte que son appartement vendu à 600 000 euros aurait pu lui rapporter 850 000 euros et que les propositions d’achat reçues provenaient en réalité de proches de l’acquéreur final, lui-même agent immobilier alors qu’il le croyait chef de rayon alimentaire. De plus, le nouveau logement de Paulo se trouve à proximité d'une usine de transformation de déchets agricoles en gaz méthane, élément sur lequel le vendeur n’avait pas attiré l’attention de Paulo.

Ce dernier a dès lors acheté l’appartement en méconnaissance totale de cette usine, qui le jour de sa visite était fermée. Pour finir, le puissant hôtelier, unique client de Paulo, fait pression pour rompre la collaboration, s’il ne travaille pas dans des délais toujours plus courts et à des prix toujours plus bas. Au vu de cette situation, Paulo souhaiterait obtenir la nullité de l’ensemble des engagements entrepris dans ce changement de vie. ​ Paulo peut-il obtenir la nullité de l’ensemble des engagements conclus au cours de cette procédure de changement de vie? I.​ La demande d’action en nullité de la vente de son logement. A.​ L’erreur sur la valeur de l’appartement ​ Paulo a cédé son bien immobilier pour un prix de 600.000 euros.

Or, quelque temps après sa vente, un cousin clerc de notaire, lui apprend qu’il aurait pu tirer de cette vente la somme de 850.000 euros. ​ Paulo peut-il agir en nullité de la vente pour erreur sur la valeur du bien immobilier ? ​ En droit, l’article 1136 du code civil dispose que: “l’erreur sur la valeur par laquelle, sans se tromper sur les qualités essentielles de la prestation, un contractant fait seulement de celle-ci une appréciation économique inexacte, n’est pas une cause de nullité”.

Ainsi, en droit l’erreur n’est pas considérée comme une qualité substantielle de l’objet vendu.

Le prix reste un élément essentiel dans un contrat mais il se détermine librement entre les parties.

Cette considération avait notamment été établie au sein de l’arrêt de la 1ère Chambre Civile de la Cour de cassation, le 3 mai 2000 (Affaire Baldus). ​ En l’espèce, Paulo connaissait les qualités essentielles de l’appartement en ce qu’il y habitait.

Il a librement considéré la valeur de ce bien et n'a remis en question la rationalité de ce prix qu’à la suite d’une remarque faite par son cousin. ​ De ce fait, l’erreur sur la valeur de l’objet vendu ne constitue pas une cause de nullité, de sorte que Paulo ne puisse agir en nullité de la vente sur ce fondement. B.​ L’existence d’une manoeuvre dolosive 1.​ La qualification de dol: réception de fausses offres d’achat par des tiers complices ​ Paulo apprend par la suite que les deux propositions d’achat qu’il avait reçues, toutes inférieures à 550.000 euros le confortant dès lors dans sa décision de vendre à 600.000 euros, provenaient en réalité de proches de l’acquéreur. ​ L’envoie de fausses offres, confortant Paulo dans sa décision de vendre le bien immobilier à 600.000 euros, par des proches de l’acquéreur constitue-t-il un dol? ​ En droit, le dol est défini à l’article 1137 du code civil comme: “le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges”.

La qualification de dol émerge lorsque la manœuvre ou le mensonge émane du contractant lui-même.

Or, l’article 1138 al.2 du code civil dispose que l’existence d’un dol est avérée “lorsqu’il émane d’un tiers de connivence”.

L’existence d’un dol émis par des tiers de connivence a notamment été vue au sein de l’arrêt de la Cour de cassation du 7 avril 2015. ​ En l’espèce, les deux propositions d’achat qui ont entraîné Paulo à consentir à l’offre de 600.000 euros avaient été émises par des proches de l’acquéreur.

Ces offres se plaçaient volontairement en deçà des prix habituels afin de conforter Paulo à consentir.

De plus, le tiers étaient en réalité des proches de l’acquéreur final. ​ Dès lors, les manœuvres entreprises par ces tiers de connivences, ayant entraîné l’obtention du consentement de Paulo, établissent bel et bien un dol. 2.​ Le mensonge sur la personne du cocontractant ​ Paulo apprend également ultérieurement que l’acquéreur est un agent immobilier, chose que Paulo ignorait lorsqu’il a conclu la vente, dans la mesure où l’acquéreur s’était ouvertement présenté comme chef de rayon alimentaire. ​ Le fait pour l’acquéreur de mentir sur sa profession, directement liée à l’activité immobilière, constitue-t-il un dol? ​ En droit, l’article 1137 dispose que le dol renvoie au fait d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Le cas du mensonge comme source de dol a notamment été considéré au sein de l’arrêt de la 3ème chambre civile du 15 juin 2022.​ ​ En l’espèce, l’acquéreur a délibérément trompé Paulo en affirmant qu’il était chef de rayon alimentaire alors qu’il était en réalité agent immobilier.

Le fait de connaître le secteur d’activité de son cocontractant aurait pu amener Paulo à reconsidérer son intention de vente à ce prix. ​ Dès lors, le mensonge commis par l’acquéreur n’est pas anodin car il est pourvue de l’objectif d’obtenir le consentement de Paulo, de sorte qu’il constitue également un dol. C.

L’action en nullité de la vente pour dol. ​ Paulo a dès lors bel et bien été soumis à des manœuvres dolosives. Paulo peut-il agir en nullité de la vente immobilière pour réticence dolosive ? ​ En droit, l’article 1130 du code civil dispose que: “l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties.... »